{"text":[[{"start":7.34,"text":"在人生中，很少有事情像拥有一个遮风避雨的住所那样重要。但许多国家在这一最基本的任务上却表现失职。在英国、爱尔兰以及美国大片地区等地，尤其是年轻人，正在抱怨住房正变得遥不可及。"}],[{"start":24.89,"text":"在右翼民粹主义风头正劲的当下，这一议题却被左翼政客所拥抱。预计将于周一出任英国下任首相的安迪•伯纳姆(Andy Burnham)承诺，推出自战后以来英国最大规模的政府建造住房计划。纽约市市长佐赫兰•马姆达尼(Zohran Mamdani)则主张实行租金管制。"}],[{"start":45.14,"text":"那么，这类规划真能化解住房危机吗？还是有可能让问题更加严重？要弄清这一点，首先得搞清楚所谓“住房危机”究竟是什么。"}],[{"start":57.09,"text":"

住房压力日益上升

"}],[{"start":59.34,"text":"如今，即便人口没有增长，各国对住房的需求也比过去几十年更大。造成这一局面的原因包括人均预期寿命延长、结婚率下降，以及大家不再像以前那样倾向于多代同堂。"}],[{"start":73.76,"text":"此外，还有所谓“超级明星城市”的崛起——这些城市既是经济和文化引擎，本身创造高收入，又吸引高收入人群汇聚。"}],[{"start":83.56,"text":"在全球许多地区，住房供应都未能跟上需求。需求本身的性质也带来了各自的难题。正如从旧金山到里斯本等城市所显示的那样，当大量高收入人群涌入，而新建住房却严重不足时，房价和房租就会被推高到许多本地居民难以承受的水平。"}],[{"start":104.51,"text":"在都柏林，高水平移民和科技资金的大量涌入，推高了住房需求，自2011年以来增长了40%，而住房供应量的增幅只有这一水平的一半，由此造成的住房短缺问题或许是发达国家中最严重的。"}],[{"start":120.22,"text":"其结果之一是，这座城市的房租在十年间翻了一番多，涨幅超过了收入增幅。"}],[{"start":126.9,"text":"另一项变化是，2013年至2024年期间，爱尔兰25至34岁人群与父母同住的比例翻了一番多，从19%升至42%——这一变化甚至比伦敦、纽约、旧金山等城市的类似趋势更为极端。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":142.86,"text":"

可负担性与供应短缺

"}],[{"start":145.55,"text":"高企的房租往往成为媒体头条——正如马姆达尼成功的市长竞选所显示的那样，承诺抑制房租上涨可以为候选人争取选票。"}],[{"start":155.27,"text":"但房租上涨更多是症状，而非根本问题。如果在不解决住房短缺的情况下，仅靠政策来维持住房“负担得起”，往往会产生适得其反的效果。"}],[{"start":167.3,"text":"都柏林三一学院(Trinity College Dublin)经济学教授罗南•莱昂斯(Ronan Lyons)表示：“租金管制可以缓解已经拥有住房者的压力，但并不能让无家可归的人拥有住房。租金管制只是管理稀缺带来的影响，却无法根本解决稀缺问题，甚至可能使情况恶化。”"}],[{"start":184.65,"text":"其他本意良好的举措也可能适得其反。"}],[{"start":188.37,"text":"美国的研究表明，大型企业房东可以帮助低收入家庭搬入原本负担不起的社区。但上周成为法律的一项重大住房法案限制了此类供应方可以购买并出租的住房数量和类型。这项表面上旨在改善住房可负担性的政策，可能反而会使问题恶化。"}],[{"start":208.85,"text":"伦敦也在类似问题上跌过跟头。伦敦政治经济学院(London School of Economics)的研究发现，海外投资对于推动大型开发项目至关重要，而这些项目随后会租给本地居民。但在过去10年中，由于附加税上调以及其他监管措施出台，大量这类投资已经枯竭。"}],[{"start":228.59,"text":"要从根本上缓解住房短缺，只能通过多建住房来实现——而且必须是在合适的地点建设合适类型的住房。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":237.4,"text":"在一些人看来，这类论点也许带有偏袒房东或开发商的意味。但供给短缺打击最大的人，恰恰是那些本就最贫困的群体。诚然，如今高收入的年轻专业人士，要住进和父母当年相似的房子，确实困难得多。然而，无论你往哪里看，低收入人群的处境都在以更快的速度大幅恶化。"}],[{"start":261.85,"text":"在收入处于底部三分之一的人群中，如今年轻人与父母同住的比例，在都柏林和旧金山已达到75%，在伦敦为55%，在加拿大安大略省和澳大利亚新南威尔士(New South Wales)则接近40%。这些比例在过去几十年里都上升了两位数。"}],[{"start":280.43,"text":"

我们如何才能建造更多住房？

"}],[{"start":283.55,"text":"除非城市愿意放弃就业机会和收入增长，否则应对住房危机的首要答案既简单又困难：多建住房。问题在于，如何才能走到这一步。"}],[{"start":295.2,"text":"大多数住房经济学家认为，放宽建筑限制将刺激私营部门加大建设力度，从而缓解供应短缺，并对房价和租金形成下行压力。不过，在具体做法上仍存在分歧。"}],[{"start":308.90999999999997,"text":"美国的两项最新研究发现，几乎没有迹象表明，在过去几十年里，规划与建设方面的限制持续产生了明显影响。总体来看，在对开发管制强弱截然不同的地区，住房建设对需求增长的反应大体相似。"}],[{"start":325.16999999999996,"text":"但也有许多有据可查的案例表明，规划自由化以及其他促进发展的政策似乎确实取得了显著成效，这说明具体做法至关重要。"}],[{"start":334.99999999999994,"text":"被引用最广的例子是新西兰。2016年，该国最大城市奥克兰大面积重新划区，允许建设更高密度的住宅。这一试验在住房供应和可负担性两方面都取得了积极效果。获准建设的多户住宅迎来建设热潮，房租也不再快速上涨，实际租金水平事实上保持大致不变。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":359.12999999999994,"text":"再看看美国对建筑最友好的城市之一——奥斯丁。上个十年末，随着整个美国“阳光地带”(Sunbelt)的住房需求上升，迈阿密等城市的供给未能同步增长，结果房租飙升。相比之下，在奥斯丁，需求的增加引发了一场规模巨大的住宅建设热潮，房租不仅按实际价值下降，名义价格也随之回落。"}],[{"start":382.53999999999996,"text":"租金降幅最大的是低收入住房，同时，能够拥有自己住房的年轻人比例从70%跃升至80%。"}],[{"start":391.26,"text":"有人认为，私人开发商不会在明知会导致房价或租金大幅下跌的情况下依旧大规模开发。奥斯丁的情况表明，这种说法多少有几分道理：一些迹象显示，开发商此前误判形势并“过度开发”；随后，为了阻止租金进一步下跌，建筑开工量降至15年来的最低水平。"}],[{"start":413,"text":"但这类事件——也就是由供给推动、带来成本下降和负担能力改善的变化——只有在监管允许的情况下才有可能发生。换句话说，只有当规则足够宽松，才能激励建设。"}],[{"start":426.96,"text":"奥克兰就是一个例子，说明如果规划放松的力度足够大，并且聚焦于最具经济吸引力的情形，事情就能朝好的方向发展。如果在富裕且仍在增长的城市中，允许开发商在低密度地区兴建新住宅，大规模新建项目就会成为追求利润最大化的最佳选择。"}],[{"start":446.78999999999996,"text":"

住房建设成本现已高得难以开工的城市

"}],[{"start":450.64,"text":"再来看相反的情况：有些城市的监管极大地束缚了住房建设。其中最典型的例子可能就是伦敦和都柏林。"}],[{"start":460.41999999999996,"text":"在这两座城市，许多地区兴建新建筑在经济上都已不可行，原因包括规划制度难以预期、限制城市向周边扩张的规定、造价高昂的设计要求，以及各种税费和收费等因素。"}],[{"start":473.90999999999997,"text":"新的监管规定往往出于良好初衷——2017年格伦费尔大楼(Grenfell Tower)火灾造成72人死亡后，伦敦为高层公寓楼出台的大量消防安全规则就是一例。但这些规定却大幅推高了开发成本，导致伦敦的新建住房数量暴跌至发达国家城市中极低的水平之一。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":494.21999999999997,"text":"事实上，在这些“明星城市”里，新建住房的成本高得离谱，以至于按当前的建造成本计算，人们已经买不起这些房子了。在伦敦和都柏林，大量地块虽已获得规划许可，但施工却已停滞，因为如果按现行监管要求完工，开发商不仅利润会被压缩，甚至还会亏损。"}],[{"start":514.88,"text":"有一个颇具警示意义的案例是：2018年，伦敦克罗伊登区议会发布了一项普遍许可，允许业主将大户型独栋住宅按照原有体量改建成小型公寓楼。"}],[{"start":526.8,"text":"这些小型开发项目迅速兴起，主要集中在郊区普利(Purley)，新增了数百套公寓，售价以典型伦敦收入也负担得起。住房供应和可负担性几乎是一夜之间就得到了改善。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":540.31,"text":"但这种状况并未持续下去。在一场竞争激烈的市长选举中，这项新政策成了反开发活动人士攻击的重点。选举产生的新任区长在政策公布仅四年后便将其废除。随着这一决定，这些小型项目戛然而止。"}],[{"start":559.41,"text":"相比之下，近年来英国住房建设领域最大的成功案例之一是曼彻斯特，伯纳姆在这里担任市长长达九年，直至上个月才卸任。"}],[{"start":569.25,"text":"在过去10年里，市中心的建筑业迅猛发展。此前，当地官员与私人开发商密切合作，调整相关监管规定 and 激励措施，以确保一旦需求出现，住房项目就能迅速跟进。"}],[{"start":583.36,"text":"为何一个方案得以延续，而另一个却没有？曼彻斯特为即将出台的举措花了数年时间争取支持，而克罗伊登的规划从一开始就饱受当地居民争议。"}],[{"start":596.79,"text":"而且，克罗伊登的方案在富裕郊区引发了颇具干扰性的施工，相比之下，曼彻斯特的方案则以废弃工业用地上的高层公寓为中心，在这些棕地开发对现有居民的影响要小得多。"}],[{"start":610.36,"text":"这是住宅建设面临的主要难题之一。对开发商而言，最具经济吸引力的地块，往往恰好是放松管制会遭遇最强烈本地反对的地方。奥斯丁和曼彻斯特的经验都表明，要实现可持续的发展，往往需要多年细致的规划和沟通，而不是一夜之间拉动某个单一杠杆就能解决。"}],[{"start":632.65,"text":"

支持最贫困群体

"}],[{"start":634.9,"text":"总的来说，证据表明，通过精心规划、针对性强的措施来降低建设门槛，可以缓解住房短缺问题。对于那些建筑活动几乎完全停滞的地区，这一点尤为适用。"}],[{"start":648.48,"text":"但这些举措仍不足以保护那些身处需求最旺盛城市中的最低收入人群。"}],[{"start":655.27,"text":"即便是在奥斯丁这样的成功案例中，尽管新建住房激增，租赁驱逐仍然按原有趋势持续发生。"}],[{"start":663.05,"text":"不过，尽管曼彻斯特在新建住房方面堪称一则成功故事，但早先住房短缺问题极为严重，如今这场大规模建设对住房成本和稀缺程度的缓解效果依然有限。"}],[{"start":675.52,"text":"当地房租涨幅已超过收入增幅，最贫困居民的居住负担能力进一步恶化。被迫搬离或因房租过高而住不起原住房的人口比例，为全国最高水平之一。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":689.0699999999999,"text":"尽管如此，曼彻斯特的租金涨幅仍然低于那些新建住房更少的城市。这里的教训不是说市场价住房开发没有作用，而是说，有时候住房短缺严重到即便以创纪录的速度建房，也几乎难以缓解。"}],[{"start":705.2099999999999,"text":"这与既有研究的结论一致：尽管私营部门的发展通常会同时惠及富人和穷人，但在最火热、短缺最为严重的市场中，其收益在初期往往比较有限。"}],[{"start":717.03,"text":"因此，国家需要发挥重要作用，尤其是在全球最受青睐的城市中帮助低收入人群。"}],[{"start":724.23,"text":"

仅靠私人力量远远不够

"}],[{"start":727,"text":"本月在阐述自己担任首相期间的施政目标时，伯纳姆明确表示，他认为解决住房危机的办法，是大幅扩大国家的角色。他宣布计划在未来10年内建设数以万计由政府出资的新住房。此举成本高昂，需要注入相当于将所得税税率上调1个百分点的公共资金。"}],[{"start":748.92,"text":"这就引出了答案中或许最重要的部分。"}],[{"start":752.3499999999999,"text":"同样的宽松监管既有助于迅速推动私人住房建设，也能通过降低租金 and 售价来压低公共住房成本，从而减轻国家肩负的补贴负担。"}],[{"start":763.1899999999999,"text":"看看维也纳和赫尔辛基，这两座城市长期躲过了许多“明星城市”面临的负担能力和住房短缺问题。它们的做法不仅是建立庞大的社会住房部门，还大幅提高了私人部门的建设速度，远超伦敦等城市。当时在需求压力相对不那么尖锐的情况下，它们还能以远低于今天现实可能水平的价格获取土地。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":787.93,"text":"然而，如今的维也纳正面临与其他不断发展的高收入城市相似的诸多挑战：住房建设速度放缓，私营部门租金大幅攀升，地价上涨则威胁着未来社会住房建设的可行性。"}],[{"start":801.2199999999999,"text":"这再次提醒人们，解决住房主要问题——短缺——的根本之道，是尽一切努力增加供给。"}],[{"start":808.2499999999999,"text":"这是当今高收入国家面临的最紧迫挑战之一，也是最棘手、最难解决的问题之一。"}],[{"start":815.3599999999999,"text":"纽约大学(New York University)城市政策与规划学教授英格丽德•古尔德•埃伦(Ingrid Gould Ellen)表示，这个问题只能通过为私人开发商提供有利可图的住房建设激励，同时由政府提供按收入审查发放的保障性住房支持来加以解决。"}],[{"start":829.8499999999999,"text":"她指出：“确保相关监管允许开发商建设新住房至关重要，但仅靠新增按市场价格供应的住房，仍不足以满足极低收入家庭的住房需求。”因此，她呼吁将放松监管与政府干预相结合。"}],[{"start":845.9499999999999,"text":"要在如此艰难的取舍间取得平衡，必须精心规划政策，保持持续的沟通，并与私营部门合作，精简那些适得其反的监管规定。在一些地方行之有效的解决方案，未必在其他地方同样奏效。但如果无所作为，数以百万计人们的生命与生计将继续被搁置。"}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1784360103_5900.mp3"}