{"text":[[{"start":9.58,"text":"纽约市市长佐赫兰·马姆达尼(Zohran Mamdani)上月嘲讽政敌，发布了一张照片。照片中，他在布朗克斯一栋公寓楼内切开一块冰淇淋蛋糕，蛋糕上写着“租金冻结快乐！”"}],[{"start":22.57,"text":"这名34岁的民主社会主义者去年当选时曾震动美国政坛。他承诺在这座近七成家庭租房的城市严格暂停涨价，从而将自己塑造成一名主打“可负担性”的候选人。"}],[{"start":37.2,"text":"在租金冻结两年后，他对租户们说：“这座城市的建设离不开你们。你们为这座城市带来了稳定。现在，是时候让这座城市也为你们带来一些稳定了。”"}],[{"start":50.800000000000004,"text":"租金管制是指政府为某些类型住房的租金或年度租金涨幅设定上限。这类政策通常能有效实现其首要目标。对1967年至2023年间全球发表的数十项相关研究进行的2024年综述发现，租金管制确实能够限制租金上涨。"}],[{"start":72.09,"text":"批评者说，这种交换条件是：这些措施会推高非管制住房的租金，并从长远来看减少住房的总体供应、降低住房质量。"}],[{"start":null,"text":"

"}],[{"start":82.33,"text":"然而，租金管制正日益成为政客们乐于动用的政策工具，尤其是在美国。疫情结束后，美国租金涨幅飙升至两位数，越来越多年轻人无力进入住房市场；去年，美国首次购房者的年龄中位数升至创纪录的40岁。其他地区的租金也在上涨——例如，截至2026年6月的一年间，英格兰东北部的租金涨幅为6.3%。"}],[{"start":108.83,"text":"尽管经济学界普遍认为，这类限制措施往往弊大于利，但活动人士和进步派政策制定者认为，租金管制并非一概而论；如果设计得当，租金管制既能帮助生活拮据的家庭，也能维护健康的住房市场。"}],[{"start":123.98,"text":"在这个主要由较富裕国家组成的经济合作与发展组织(OECD)俱乐部的38个成员中，已有23个实施了某种形式的租金管制。今年，爱尔兰和奥地利扩大了现有租金管制规定的适用范围。苏格兰自治政府计划于2027年在部分地区实施租金管制；新任英国首相安迪·伯纳姆(Andy Burnham)表示，冻结租金是他考虑用来降低生活成本的选项之一——不过，他的新任住房大臣安吉拉·雷纳(Angela Rayner)后来排除了这一选项。"}],[{"start":155.46,"text":"实际上，租金监管可以涵盖范围广泛的措施。纽约实施的全面租金冻结往往是暂时性的。更持久的限制措施可以适用于现有租约、新租约或两者，并可能在全国范围内实施，也可能集中针对租赁需求旺盛的地区。"}],[{"start":174.31,"text":"这类规定通常会有例外，例如新建房产；同时，确定获准涨幅的标准也各不相同。"}],[{"start":181.55,"text":"随着这一议题重新提上日程，支持者表示，可以从世界各地的最佳实践和最差实践中汲取大量经验。从纽约到柏林再到爱丁堡，支持者称，租金管制应在决定大多数家庭面临的最大一项支出方面发挥更大作用。包括许多房东在内的反对者正做好准备，应对他们担心会给住房市场带来的扰动。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":206.42000000000002,"text":"

租金稳定：纽约模式

"}],[{"start":208.97000000000003,"text":"住房是去年11月市长选举中的核心议题之一，部分原因在于纽约人是美国租房负担最重的群体。尽管监管已持续数十年，但纽约市新租户平均将收入的40%用于支付房租。"}],[{"start":224.42000000000002,"text":"租金稳定政策是主要机制，适用于近100万套住房。该政策规定，年度租金涨幅由市级委员会根据其对市场、通胀及其他变量的评估设定。居住在租金受管制公寓中的家庭，其收入中位数往往低于所有租房家庭。马姆达尼提出的租金冻结措施适用于这些房产。"}],[{"start":248.28000000000003,"text":"支持者认为，租金稳定政策避免这座全球生活成本最高的城市之一变得完全难以负担。纽约社区服务协会(Community Service Society)住房政策分析师塞缪尔·斯坦(Samuel Stein)表示，限制租金涨幅“有助于人们规划生活”。该协会致力于为低收入纽约人争取权益。"}],[{"start":267.84000000000003,"text":"但在纽约强大的房地产行业看来，这些管制既低效又具有破坏性——美国总统唐纳德·特朗普(Donald Trump)曾在布鲁克林挨家挨户上门收租。"}],[{"start":277.81000000000006,"text":"房东表示，租金稳定政策意味着租金无法随通胀上涨，因此他们难以应对不断上升的楼宇运营成本，也难以获得有竞争力的融资。开发商则称，这会削弱新建项目的动力。"}],[{"start":292.4700000000001,"text":"纽约小业主游说团体主席安·科尔查克(Ann Korchak)说：“当租金每月最多只能上调178美元时，你不可能承担得起往一套公寓里投入10万美元用于维修或保养。”"}],[{"start":304.31000000000006,"text":"专注于经济适用住房的私募股权基金Pembrook Capital首席执行官斯图尔特·博斯基(Stuart Boesky)估计，目前有2万至5万套租金稳定住房空置。"}],[{"start":314.65000000000003,"text":"“租约到期、租户决定搬走时，房东面临两种选择，”他说。“他可以明知无法收回成本，仍向房产投入资金；也可以把门锁上。”"}],[{"start":325.42,"text":"此外，反对者补充说，租金稳定政策会削弱人们搬迁的动力，导致住房分配效率低下。科尔查克说：“你可能会发现，一对父母或一名寡妇、鳏夫住在一套三居室公寓里。”"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":339.88,"text":"租户运动人士以及一些分析师对“受监管租金会导致现有住房存量投资不足”的说法提出质疑。他们援引租金指导委员会(Rent Guidelines Board)的最新数据称，只有约9%的租金稳定房屋被认为处于困境之中，即运营支出超过了收入。"}],[{"start":357.71999999999997,"text":"进步派智库罗斯福研究所(Roosevelt Institute)分析师阿尼莎·斯蒂芬(Anisha Steephen)认为，租金管制是纠正房地产开发市场失衡的必要手段。在这个市场上，高昂的房地产购置成本迫使开发商举债，而偿还债务只能依靠提高租金或不断更换租户。"}],[{"start":375.82,"text":"斯蒂芬在最近发表的一篇论文中写道：“从这个意义上说，租金监管发挥着宏观审慎政策的作用。”它限制了那些会将贷款机构推向危机的高风险杠杆，并为建立在“资本化攫取”之上的体系提供了一种更人性化的替代方案。"}],[{"start":393.68,"text":"斯蒂芬告诉英国《金融时报》：“为了让房地产行业获利而迫使人们搬离家园，这是一套扭曲的制度。我们的激励机制本末倒置了。”"}],[{"start":405.1,"text":"活动人士还表示，租金受管制住房有助于更公平地重新分配财富，因为能否获得这类住房并不完全取决于经济需求。对斯坦而言，相较于申请经过经济状况审查的社会住房，租金受管制公寓相对更容易获得，这是一个优点——这意味着更多有需要的人最终能够住上这类住房。"}],[{"start":426.97,"text":"但也有人反驳称，公平的体系应由需求决定，就像房价一样。罗森伯格·埃斯蒂斯(Rosenberg Estis)律师事务所行政法业务负责人扎卡里·罗斯肯(Zachary Rothken)说：“如果我买不起上东区的房子，就会搬到郊区去住。如果你负担不起，也许就该住到别处。”"}],[{"start":445.36,"text":"

柏林失灵的刹车

"}],[{"start":447.33000000000004,"text":"德国略超过一半的人口租房居住，这使其成为发达经济体中的一个特例。在其他发达经济体，住房所有权更为普遍，因此租金问题始终是政治议程上的重要议题。"}],[{"start":461.17,"text":"在该国首都，这一问题尤为严重。据柏林租户协会(Berlin Tenants' Association)统计，柏林约有70万户家庭、即总数的三分之一，将超过45%的收入用于支付房租。"}],[{"start":473.87,"text":"与德国其他数百个租房需求旺盛的地区一样，柏林也受到“租金刹车”(Mietpreisbremse)的约束。这项2015年出台的法律适用于新签租约；此外，柏林还受两年前推出的“租金上限”(Kappungsgrenze)约束，后者限制某些类型现有租约的租金涨幅。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":491.43,"text":"尽管有这些防护措施，但根据联邦政府的一项评估，过去10年租金仍上涨了近70%。柏林州政府试图将租金冻结5年，但德国宪法法院于2021年裁定该举措无效。"}],[{"start":506.55,"text":"德国经济研究所(German Institute for Economic Research)经济学家康斯坦丁·霍洛季林(Konstantin Kholodilin)认为，租金管制损害了市场。他说：“如果还把长期影响考虑在内，比如住房数量减少、住房质量恶化、人口流动性下降……我就不太确定租金管制是不是一件好事。”"}],[{"start":523.85,"text":"他补充说，租金受管制的旧合同会让人们倾向于长期留住现有住房，从而降低市场活跃度。更糟糕的是，许多人还通过转租公寓获利。官方没有关于转租数量的统计数据，但这种做法十分普遍。"}],[{"start":541.5500000000001,"text":"33岁的租客安妮特(Annette)因自身处境不稳定，要求使用化名。她估计，自己和室友支付的租金几乎是克罗伊茨贝格区租金管制公寓平均水平的两倍。"}],[{"start":554.2600000000001,"text":"她希望挑战原租户，但其中的风险显而易见。安妮特说：“一方面，我们不想就这么忍气吞声……但另一方面，我们也不想被赶出这里。”"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":565.5000000000001,"text":"相比之下，拒绝透露姓氏的西尔克(Silke)几乎不可能搬出她与丈夫居住的、位于田园诗般的克佩尼克郊区、面积达170平方米的租金管制公寓。"}],[{"start":576.6300000000001,"text":"“你确实必须让人们觉得这个想法有吸引力，”她说。“搬出去在经济上毫无意义，因为如今任何东西都是花同样的钱，却得到更少。”"}],[{"start":586.44,"text":"柏林租户协会负责人维布克·维尔纳(Wibke Werner)表示，彻底放弃租金管制只会加剧危机。她说：“只要住房市场仍然如此紧张，我们就仍然需要这项保护。而要做到这一点，就必须大幅减少豁免情形。”"}],[{"start":602.7,"text":"一项重要的法律漏洞适用于新建或扩建的房产。斯温雅(Swenja)的公寓可以俯瞰时尚的腓特烈斯海因社区，位于一栋现有建筑后来加建的顶层，因此不受租金管制约束。"}],[{"start":616.1400000000001,"text":"谈及每月1400欧元的租金，同样拒绝透露姓氏的斯温雅(Swenja)开玩笑说：“我敢肯定，我付的租金比楼下所有楼层加起来还多。”她补充说：“居住就是我的奢侈品。”"}],[{"start":629.3900000000001,"text":"目前已有相关努力，旨在提高租金管制的有效性。一个联邦专家委员会将于今年年底就如何改善德国租赁市场提出建议。"}],[{"start":640.32,"text":"柏林州议会还投票决定建立租赁登记册，列出柏林每套公寓的地址、面积和房间数量，旨在让非法出租行为更难以隐藏。"}],[{"start":650.25,"text":"但归根结底，正如许多房地产热点地区一样，长期解决之道在于增加供应。柏林市参议院估计，还需要新增10万套住房，才能满足所有柏林居民的居住需求。"}],[{"start":664.01,"text":"

苏格兰和英格兰

"}],[{"start":666.25,"text":"29岁的格拉斯哥博士生哈里森·博特(Harrison Bott)每月支付900英镑租住一套一居室公寓，这笔房租占其收入的一半以上。"}],[{"start":675.44,"text":"他为支付各项开支借了几千英镑。他说：“看世界杯、为庆祝某人的生日出去喝一杯，这些都是靠借债支付的。如果我的房租上涨50英镑或100英镑，在六个月内我就不得不搬出去——那就彻底完蛋了。”"}],[{"start":692.94,"text":"在爱丁堡执掌地方自治政府的苏格兰民族党(SNP)计划于2027年在苏格兰实施租金管制。不过，博特担心房东会在政策生效前争相提高租金，并认为目前有必要冻结租金。"}],[{"start":708.1500000000001,"text":"新政旨在吸取其他国家以及苏格兰此前租金管制试验的经验教训。该试验始于2022年9月，先冻结租金六个月，之后将年度涨幅上限设定为3%。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":722.0400000000001,"text":"这些仅适用于现有租约、并于2024年3月底到期的紧急措施遭到猛烈批评。行业组织Real Estate: UK表示，仅在2022年第四季度，爱丁堡和格拉斯哥的新租约租金就分别飙升了15%和14%。"}],[{"start":739.2300000000001,"text":"该组织政策主管丹尼·平德(Danny Pinder)还援引数据显示，2022年租金管制出台后，苏格兰价值7亿英镑的机构型建造出租项目被暂停或完全撤回。"}],[{"start":750.7000000000002,"text":"他说：“显然，任何以如此严重的方式惊扰市场、令机构资本暂停流入并阻碍市场发展的因素，都与住房市场更广泛的目标背道而驰。”"}],[{"start":761.5600000000002,"text":"新控制措施的设计比以往更为精准；这些措施只适用于特定地区，期限最长为五年，并将新签及现有租约的租金涨幅限制在消费者价格通胀率加1个百分点以内，最高不超过6%。但也有一些例外，例如首次进入租赁市场的房产。"}],[{"start":780.1600000000002,"text":"许多人认为，如果伯纳姆政府改变立场，苏格兰的提案可能成为英格兰这一规模大得多的市场的试验场。现有的租金管制大多已在20世纪80年代被取消。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":793.3600000000002,"text":"智库公共政策研究所(IPPR)估计，全英有240万户家庭将超过30%的税后收入用于支付房租；该研究所称，这一水平“难以负担”。自2023年以来，这一数字增加了25万户。"}],[{"start":809.2500000000002,"text":"5月在英格兰生效的《租户权利法》以一种温和的租金管制形式规定，房东每年只能上调一次租金，租户也不会因在仲裁庭对涨租提出异议而被驱逐。"}],[{"start":820.7400000000002,"text":"公共政策研究所呼吁，将租期内及不同租约之间的租金涨幅与通胀率或工资增幅挂钩，取两者中的较低值。新建出租住房可在10年内豁免这一规定。"}],[{"start":834.2500000000002,"text":"公共政策研究所高级研究员玛娅·辛格·霍布斯(Maya Singer Hobbs)表示：“住宅建筑市场正面临多重压力，因此我们不希望对这些回报打击过大。”"}],[{"start":843.9300000000002,"text":"该智库表示，精心设计的管制措施“可以最大限度减少房源流失、促进人口流动、保障质量标准，并为房东保留灵活性”。但英国全国住宅房东协会(National Residential Landlords Association)——一个代表英国数量庞大的个人房东群体的游说组织——表示，管制措施“只会导致租户的选择减少、住房标准下降”。"}],[{"start":865.2000000000002,"text":"英国工党籍伦敦市长萨迪克·汗爵士(Sir Sadiq Khan)曾多次呼吁赋予地方实施租金上限的权力。他表示，新建的“建房出租”住房将不受该政策影响。"}],[{"start":876.9500000000002,"text":"与纽约的情况一样，有人认为，监管措施导致住房供应减少的威胁被夸大了。租户工会“生活租金”(Living Rent)的戈登·马洛尼(Gordon Maloney)说：“房东又不是蜗牛。他们退出市场时，不会把房子背在身上带走。”"}],[{"start":892.8100000000002,"text":"他认为，退出该领域的房东要么将房产卖给另一名房东——这不会影响整体租赁供应；要么卖给自住业主——这“恰好会让供应减少一个单位，需求也减少一个单位”。"}],[{"start":905.0600000000002,"text":"一些机构型房东表示，经过规划并得到清晰传达的租金管制措施是可以适应的。全球最大的房东之一、格雷斯塔公司(Greystar)的高级董事总经理丹尼尔·布里登(Daniel Breeden)以阿姆斯特丹为例说：“我们长期以来一直在租金管制环境下运营。”"}],[{"start":923.1300000000002,"text":"他补充说，尽管这座荷兰城市的住房供应受到租金监管的影响，而且他更希望租金由市场力量决定，但只要明确监管措施的内容，“我们就能接受这些管控……我们不会退出这个市场”。"}],[{"start":936.8100000000002,"text":"数据可视化：肖伊娃(Eva Xiao)于纽约。地图制作：克利夫·琼斯(Cleve Jones)"}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1785545093_9491.mp3"}