新型“地平线摩天楼”能否重振香港活力？

{"text":[[{"start":8.64,"text":"数十年来，汇丰(HSBC)和怡和(Jardine Matheson)的铅灰色摩天大楼一直俯瞰香港海滨，眼前的景色不受遮挡：蓝色海水、九龙密集的街区，以及新界(New Territories)青翠的山峦尽收眼底。这片景色极为珍贵——堪称亚洲乃至全球最壮丽的景观之一。20世纪70年代，怡和洋行(Jardines)的房地产部门购入一块地皮，准备在那里兴建新总部时，便坚持在租约中加入一项条款，规定任何建筑物都不得遮挡这片景色。"}],[{"start":38.879999999999995,"text":"半个世纪后，一家新晋开发商正打破这一格局。明年年底，由本地房地产大亨李家诚(Martin Lee)与李家杰(Peter Lee)领导的恒基兆业地产(Henderson Land)将揭幕Central Yards——一座面积达30万平方英尺的综合用途“地平线摩天楼”(groundscraper)。恒基兆业地产承诺，这将是“送给香港的一份礼物”：项目将改造后的4.8公顷海滨地产向公众开放。"}],[{"start":63.529999999999994,"text":"该项目将坐落于怡和大厦(Jardine House)与海滨之间，楼高不超过9层。恒基兆业地产计划在这片昔日利用率不高的填海海滨地块上，兴建新的办公空间、一系列餐厅和酒吧、一座地下剧院，种植400棵树，并打造30万平方英尺的公共空间和多个户外活动场地。"}],[{"start":83.38999999999999,"text":"这一重要的社区营造举措，正值香港重振活力之际。资本市场和金融业复苏，提振了办公楼租金，也让市中心区域重新焕发生机。与此同时，房价在经历长期下跌后，于去年再度回升。尽管如此，多个备受瞩目的零售和办公项目仍难以启动。"}],[{"start":null,"text":"

"}],[{"start":104.95999999999998,"text":"9月，香港另一家大型房地产集团新世界发展(New World Development)向政府支付23亿港元（4.3亿美元），以提前近40年退出11 Skies项目。该项目原计划在香港机场兴建购物、办公及娱乐设施。香港其他一些购物中心也面临空置率高、客流低迷的困境。"}],[{"start":125.93999999999998,"text":"这在一定程度上是因为，香港的高端购物中心开始被中国内地深圳那些价格更低、规模更大、定位更具雄心的购物场所抢走顾客。打造一个社区中心以重振香港市中心，是这座城市的一项高风险目标，旨在重新巩固其吸引力。"}],[{"start":145.46999999999997,"text":"Central Yards位于全球最昂贵的商业区之一核心地带的临水位置，为重新开发一大片顶级地产提供了难得机遇。但恒基兆业地产联席主席李家诚(Martin Lee)表示，该项目的目标远不止是再建一座商场。他是这座城市最富有的人之一。"}],[{"start":164.26999999999998,"text":"李家诚表示：“我在这个行业干了很长时间，确实觉得逛购物中心相当无聊。所以，当我们有机会收购这块土地时，就想打造一些不同的东西……它必须成为一个目的地。”恒基兆业地产表示，公司希望优先引入香港尚未出现的体验和首次进入当地市场的品牌，并寄望于此从中脱颖而出。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":187.79999999999998,"text":"上个月，英国时装设计师金•琼斯(Kim Jones)宣布，将在Central Yards开设自己的首家全球旗舰店。店铺面积为4,000平方英尺，设于两层楼内，并设有多个开放式露台。"}],[{"start":200.89999999999998,"text":"目前，人们对Central Yards的未来所能看到的，只是一处建筑工地。这个项目最终将建成一座长达400米、横向延展的“地平线摩天楼”；如今其建筑主体外壳从市内的中环地铁站一路伸向维多利亚港(Victoria Harbour)，俯瞰港湾，宛如一艘即将启航的游轮。"}],[{"start":220.02999999999997,"text":"不过，CGI效果图展现的雄心不小。恒基兆业地产计划建设70万平方英尺的办公空间，其中70%将由其主要租户、量化交易公司简街资本(Jane Street)进驻。这座以玻璃为主的办公楼将建在四层零售空间之上，部分零售空间将采用流线型银色板材装饰。屋顶将设有一座向公众开放的空中花园。"}],[{"start":245.97999999999996,"text":"主楼将与数栋较小的建筑、400棵树、280种不同的植物，以及毗邻的海滨活动空间融为一体。该活动空间全年举办各类音乐会，也承办一年一度的音乐节Clockenflap。恒基兆业地产资深建筑师李国龙(Randy Liekenjie)表示，这片层次丰富的树木和绿植将形成一张“绿色地毯”，一路延伸至海滨；届时，汇丰大厦或怡和大厦(Jardine House)里的高管都能俯瞰这片绿意。他补充说：“他们眼前的更像是……一座花园。”"}],[{"start":278.12999999999994,"text":"Central Yards亮相之际，香港商界也正试图开启新篇章。2019年全城爆发的亲民主抗议活动，随后遭遇持续不断的政治打压；多年的新冠肺炎(Covid-19)旅行限制也打击了商业信心。多年来一直位居全球最贵之列的商业和住宅房地产价格，此后多年持续暴跌。"}],[{"start":299.5999999999999,"text":"从2019年初到去年3月触底，住宅价格下跌逾28%。此后房价略有回升，到8月累计上涨12%。办公楼价格直到今年才开始回升，但仍比2018年达到的峰值低近50%。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":316.0799999999999,"text":"不过，近来大量中国科技公司在香港交易所上市，带动资本市场强势回归，为香港金融业注入了新的活力。仲量联行(JLL)大中华(Greater China)区联席首席执行官鲍雅历(Alex Barnes)表示，随着金融机构回到香港，借势繁荣行情并享受一系列优惠税收政策，市场对优质办公空间的需求也随之激增。"}],[{"start":338.2699999999999,"text":"他补充说，尽管这座城市以闪闪发光的摩天大楼闻名，但市中心许多办公楼都相对老旧，达不到许多顶级投行和对冲基金的要求。“我猜，外面可能确实有些嫉妒情绪，”他说，指的是简街资本(Jane Street)在Central Yards的办公地点。附近的国际金融中心项目于2003年竣工，其中包括这座城市曾经最高的塔楼。"}],[{"start":363.54999999999995,"text":"鲍雅历说：“许多企业、基金和银行都非常希望找到属于自己的Central Yards，但目前没有可供它们租赁的物业。”他补充说：“香港拥有美丽的天际线……但目前还缺少那座地标性建筑。”"}],[{"start":378.81999999999994,"text":"Central Yards更宏大的目标是重振香港海滨，与之最明显的参照之一是伦敦卸煤场(Coal Drops Yard)。这片位于伦敦市中心的维多利亚时代工业旧址，连同一批科技公司的进驻，助力振兴了国王十字地区。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":394.30999999999995,"text":"赫斯维克设计事务所(Heatherwick Studio)合伙人莉莎•芬利(Lisa Finlay)表示，灵活性是确保一个开发项目成为并持续成为人们愿意逗留的目的地、而不只是购物中心的关键。她补充说，这种灵活性必须在设计阶段就纳入考量，这样开发商就能灵活调整希望举办的活动、引入的店铺和其他业态，而不必推倒重建。该事务所曾设计伦敦卸煤场。"}],[{"start":419.56999999999994,"text":"芬利说：“要摸清这个地方的情况，了解什么行得通、什么行不通，以及你想怎么使用它，可能就需要五年时间。有些人会说，所需时间还要长得多。”"}],[{"start":431.61999999999995,"text":"Central Yards面临的另一项潜在挑战，是其对待历史建筑的态度。项目第二期预计于2032年竣工，届时将拆除香港邮政总局大楼(General Post Office)。这座建于20世纪70年代的现代主义建筑拆除计划，引发了公众对这栋别具一格的白色建筑的广泛支持与喜爱。"}],[{"start":451.56999999999994,"text":"芬利说：“我认为，国王十字区所呈现的……确实是在探索如何再利用历史遗产，这为整个区域增添了一种品质，简直是无价之宝。如果我们在伦敦卸煤场采用全新建筑来做同样的事，感觉肯定会很不一样。”"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":468.72999999999996,"text":"但恒基兆业地产负责租赁和运营的负责人汤姆•安德鲁斯(Tom Andrews)表示，Central Yards与伦敦卸煤场以及香港其他开发项目的不同之处，恰恰在于其地理位置：该项目所在的地块位置极为显眼，交通也极为便利。"}],[{"start":484.03,"text":"“伦敦卸煤场最初要做的事情之一，就是吸引客流，”他说。“当然，会有一些令人兴奋的新品牌，在开门营业前门口就排起长队；但我们也有一些空间，可以轮换不同的业态，有点像伦敦Selfridges百货公司的街角小店。”"}],[{"start":501.44,"text":"Central Yards的地理位置还带来另一大诱人之处：可以在海港边喝酒，直至深夜。多年来，中环想在水边喝杯啤酒的人，基本只能去那些深受喜爱、但格调明显逊色的酒吧；这些酒吧坐落在渡轮码头上，码头有船接送居民前往离岛。"}],[{"start":520.22,"text":"安德鲁斯说：“我觉得，大家很容易就能玩到午夜、凌晨一点、两点。我们的剧院和活动空间也能带来很棒的体验。也就是说，你可以先吃一顿看戏前的晚餐，散场后再和朋友喝一杯。希望我们能玩到有点太晚，让大家第二天都头疼。”"}],[{"start":539.4,"text":"威廉•兰利(William Langley)是英国《金融时报》驻华南记者"}],[{"start":543.5699999999999,"text":"第一时间了解我们的最新报道——关注我们@ft_houseandhome(Instagram)"}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1794109168_1258.mp3"}